Por guillermo740926@gmail.com 
En el mundo inmobiliario, una de las formas de asegurar que el comprador cumpla con los pagos es a través del contrato de compra-venta con reserva de dominio. Este tipo de contrato se utiliza principalmente en transacciones a plazos o cuando el pago se difiere en el tiempo. A continuación, te explico en qué consiste, cómo funciona y cuál es su base legal en la Ciudad de México en 2024.
🔑 ¿Qué es la Reserva de Dominio?
La reserva de dominio es una cláusula que se añade a un contrato de compra-venta en la que el vendedor retiene la propiedad del bien (en este caso, un inmueble) hasta que el comprador haya completado todos los pagos acordados.
En otras palabras, aunque el comprador toma posesión del inmueble y puede usarlo como si fuera suyo, no es el propietario legal hasta que termine de pagar el total. Solo cuando el monto completo ha sido liquidado, se transfiere el dominio o la propiedad legal al comprador.
📜 ¿Cómo Funciona un Contrato de Compra-Venta con Reserva de Dominio?
- Acuerdo inicial de compra y plazos de pago
Como en cualquier compra-venta, el comprador y el vendedor acuerdan el precio total del inmueble, así como los plazos y montos de los pagos a realizar. El contrato debe especificar claramente:
- Precio total del inmueble.
- Plazos de pago y periodicidad.
- Porcentaje del enganche inicial (si aplica).
- Plazo para liquidar la deuda.
- Condiciones para transferir la propiedad una vez finalizados los pagos.
- Reserva de dominio
En este punto, se establece la cláusula de reserva de dominio, que protege al vendedor mientras el comprador cumple con los pagos. Aunque el comprador puede mudarse y usar la propiedad, el dominio (propiedad legal) sigue siendo del vendedor hasta que el comprador pague la totalidad del inmueble. - Posesión sin dominio
El comprador toma posesión física del inmueble, es decir, tiene el derecho de utilizarlo, disfrutarlo y habitarlo. Sin embargo, la propiedad jurídica sigue estando a nombre del vendedor hasta el cumplimiento del acuerdo de pago. - Transferencia de dominio
Una vez que el comprador realiza el último pago, el vendedor procede a realizar la escrituración a nombre del comprador, momento en el que se transfiere la titularidad del inmueble de manera definitiva. El comprador entonces se convierte en el dueño legal y el vendedor ya no tiene ningún derecho sobre la propiedad. - Garantías para ambas partes
- Para el vendedor, la reserva de dominio actúa como una garantía, ya que en caso de incumplimiento de pagos por parte del comprador, puede revertir la venta y recuperar la posesión total del inmueble.
- Para el comprador, el contrato garantiza que, al finalizar los pagos, recibirá la propiedad del inmueble sin problemas, dado que la operación está legalmente registrada.
🔍 ¿Cuándo se Utiliza un Contrato con Reserva de Dominio?
Este tipo de contrato es común cuando el comprador necesita financiamiento o cuando la venta se realiza a plazos. Algunos ejemplos incluyen:
- Preventas inmobiliarias: Donde los compradores comienzan a hacer pagos durante la construcción y la propiedad se transfiere al finalizar los pagos.
- Transacciones entre particulares: Cuando el vendedor ofrece financiamiento directo y se acuerda un esquema de pagos a plazos.
- Compras a crédito sin intermediarios bancarios, donde el comprador no accede a un crédito hipotecario tradicional, pero paga directamente al vendedor en varias parcialidades.
⚖️ Fundamentos Legales en la CDMX (2024)
El contrato de compra-venta con reserva de dominio está contemplado en la legislación mexicana y tiene bases legales específicas en la Ciudad de México. A continuación, te indico los principales marcos legales aplicables:
- Código Civil de la Ciudad de México
La reserva de dominio está regulada en el Código Civil de la Ciudad de México, particularmente en los Artículos 2316 a 2318. Aquí se establece que el vendedor puede reservarse el dominio hasta el pago total del precio, aunque el comprador adquiera la posesión del bien desde el momento en que se formaliza el contrato.
- Artículo 2316: “El vendedor puede reservarse el dominio de la cosa vendida, aunque ésta se entregue al comprador, hasta que se pague el precio, y entonces el comprador adquirirá el dominio.”
- Artículo 2317: “Mientras no se haya pagado el precio, el comprador tiene la posesión de la cosa, pero no la propiedad.”
- Formalización ante notario público
El contrato con reserva de dominio debe ser formalizado ante un notario público para que sea válido. El notario es el encargado de registrar esta reserva en el Registro Público de la Propiedad, lo que garantiza que el bien no pueda ser vendido o gravado por el comprador hasta que se complete el pago. - Registro Público de la Propiedad
Para que la reserva de dominio sea oponible a terceros (es decir, para que tenga validez frente a cualquier otra persona que reclame derechos sobre la propiedad), debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Esto asegura que la titularidad del bien no será transferida hasta que se cumplan las condiciones establecidas en el contrato. - Protección de ambas partes
Si el comprador incumple con los pagos, el vendedor tiene el derecho de resolver el contrato y recuperar la posesión del inmueble sin que se requiera un proceso judicial largo, ya que la propiedad sigue estando a su nombre hasta que se liquiden todos los pagos.
🛡️ Ventajas de un Contrato con Reserva de Dominio
✔️ Protección para el vendedor: El vendedor mantiene la seguridad de la propiedad hasta recibir el pago completo. Si el comprador no cumple, puede recuperar el inmueble.
✔️ Posesión para el comprador: El comprador puede habitar o utilizar la propiedad mientras realiza los pagos, disfrutando de los beneficios del inmueble desde el principio.
✔️ Flexibilidad financiera: Permite a los compradores acceder a propiedades sin necesidad de un crédito hipotecario, financiando directamente con el vendedor.
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