Por guillermo740926@gmail.com 
El contrato de promesa de compraventa inmobiliaria es un acuerdo preliminar donde una parte se compromete a vender y la otra a comprar un inmueble en el futuro, bajo condiciones específicas. Sin embargo, ¿qué pasa si una de las partes no cumple con lo pactado?
El incumplimiento de este tipo de contratos puede tener serias consecuencias legales para la parte responsable, que van desde sanciones económicas hasta la obligación de cumplir lo prometido. Aquí te explicamos las acciones legales que se pueden aplicar en la Ciudad de México, según la normativa vigente en 2023.
Fundamento legal en CDMX
El contrato de promesa de compraventa está regulado por el Código Civil para la Ciudad de México. De acuerdo con el Artículo 2243, en este contrato, ambas partes se obligan a celebrar en el futuro el contrato definitivo (compraventa) bajo las condiciones acordadas. Para que sea válido, debe contener las condiciones de la compraventa futura y el plazo en que se celebrará.
Si alguna de las partes no cumple con el contrato de promesa, las consecuencias legales se basan en los siguientes artículos del Código Civil:
- Artículo 2246: En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la ejecución del contrato o la reparación de daños y perjuicios.
- Artículo 1840: Si el incumplimiento es grave, el afectado puede solicitar la rescisión del contrato, liberándose de sus obligaciones y exigiendo compensación por daños.
Acciones legales en caso de incumplimiento
Si una de las partes no cumple con lo pactado en un contrato de promesa de compraventa, las siguientes acciones legales pueden tomarse:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato 📝
La parte afectada puede exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas, es decir, que se firme el contrato de compraventa definitivo. Esta medida se aplica si la parte afectada aún desea realizar la operación.
Fundamento: Artículo 2246 del Código Civil para la CDMX. - Demandar la rescisión del contrato ❌
Si el incumplimiento es grave, la parte afectada puede solicitar la rescisión del contrato de promesa. Esto implica que se declare nulo y que las partes queden liberadas de sus obligaciones. Además, la parte afectada puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Fundamento: Artículo 2246 y Artículo 1840 del Código Civil para la CDMX. - Exigir una indemnización por daños y perjuicios 💼
Cuando el incumplimiento del contrato genera un daño económico, la parte afectada puede solicitar una compensación económica que cubra las pérdidas sufridas.
Fundamento: Artículo 2104 del Código Civil para la CDMX. - Ejecutar penalidades acordadas en el contrato 💰
Los contratos de promesa de compraventa suelen incluir cláusulas penales que establecen sanciones económicas en caso de incumplimiento. La parte afectada puede exigir el pago de estas penalidades sin necesidad de demostrar el daño causado.
Fundamento: Artículo 1840 y Artículo 1843 del Código Civil para la CDMX. - Acciones judiciales ⚖️
Si la parte incumplida no accede voluntariamente a cumplir el contrato, la parte afectada puede acudir a los tribunales para que un juez obligue al cumplimiento del contrato o resuelva la controversia. Esto puede derivar en juicios civiles donde se dictan resoluciones como la ejecución forzosa o el pago de indemnizaciones.
Fundamento: Código de Procedimientos Civiles para la CDMX.
Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa inmobiliaria puede generar graves consecuencias para la parte responsable:
- Pérdida del anticipo o señal: Si el comprador incumple, puede perder cualquier cantidad entregada como anticipo.
- Sanciones económicas: La parte que incumple podría ser condenada a pagar daños y perjuicios.
- Obligación de celebrar el contrato definitivo: En algunos casos, el juez puede obligar a las partes a cumplir con el contrato de compraventa.
- Perder la oportunidad de adquirir o vender el inmueble: Si se rescinde el contrato, ambas partes pierden la posibilidad de concluir la operación.
Conclusión
Un contrato de promesa de compraventa inmobiliaria es un paso fundamental en el proceso de adquisición o venta de un inmueble. Sin embargo, el incumplimiento de este tipo de contratos puede generar consecuencias legales significativas. Si estás involucrado en una operación de este tipo, es crucial que cumplas con los plazos y condiciones acordados para evitar problemas legales.
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